Etape verificare antecontract de vanzare-cumparare

Paul Dumbravanu

Avocat Specializat in Imobiliare

Verificarea Antecontractului

Despre Părțile Contractului        1

Despre Obiectul Promisiunii        1

Despre Preț și Plata        2

Despre Termene de Predare        2

Despre Încetarea promisiunii        3

Despre Notificari        3

Despre Termenul de Grație /Intarzieri        3

Despre Terenul pe care este construită clădirea        3

Obligațiile Promitentului Vânzător        4

Obligațiile Promitentului Cumparator        4

Despre situația părților comune        5

Despre Notarea In Cartea Funciara        5

Despre modificările contractuale        5

Un antecontract de vânzare-cumparare este un document  complex, care dictează drepturile și responsabilitățile tuturor părților implicate, inclusiv cine plătește pentru ce și ce se întâmplă dacă ceva nu merge bine. Dacă un avocat revizuiește contractul înainte de a semna, poate preveni ulterior dispute sau surprize.

Practic, avocatul va verifica dacă contractul și clauzele acestuia sunt clare și executabile din punct de vedere legal, vă va explica termenii tehnici și sugereaza posibile îmbunătățiri.

În revizuirea contractului, avocatul mentioneaza clauzele care vă pot cauza probleme mai târziu sau vă sugerează opțiuni care să favorizeze interesele cumparatorului. Un antecontract elaborat de avocați care reprezintă un proprietar sau un dezvoltator de locuințe poate include termeni care sunt avantajosi pentru acestia.

Despre Părțile AnteContractului de vanzare cumparare

  1. Legatura dintre societatea comercială menționată în contract și terenul pe care este amplasată construcția
  2. Legatura dintre societatea comercială menționată în contract și persoana imputernicita
  3. De verificat și citit hotararea adunării generale a asociatilor cu privire la imputernicit
  4. De verificat procura mandatarului imputernicit de către societatea comercială
  5. De verificat dacă vanzatorul deține capacitate deplină de exercițiu pentru a intra în raporturile juridice generate de Promisiune și că nu există vreun impediment legal sau de orice altă natură ce ar putea afecta drepturile și/sau obligațiile ce îi revin

Despre Obiectul Promisiunii

  1. De verificat descrierea apartamentului în raport cu documentele tehnice supuse aprobarii pentru emiterea autorizatiei de construire
  2. De verificat mențiunile privind măsurătorile cadastrale la data intabularii apartamentului
  3. De verificat și redactat clauza privind situația în care suprafața apartamentului nu corespunde cu mentiunile din promisiune
  4. De verificat anexa privind Planurile Apartamentului
  5. De verificat Anexa privind Specificațiile Tehnice ale Apartamentului.
  6. De verificat Anexa privind Planul Locului de Parcare
  7. De verificat Anexa privind Planul Boxei
  8. De verificat Cotele-părți indivize aferente
  9. De verificat situația privind : ipoteci imobiliare și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare,restructurare, amenajare
  10. De verificat procedura privind obținerea acordului băncii și eliberarea declarației autentice de radiere a sarcinilor din cartea funciara ( daca se aplica )

Despre Preț și Plata

  1. De verificat modalitatea de plata și cursul aferent la care se raporteaza
  2. De verificat Taxa pe valoare adăugată și cotă aplicabilă în situații excepționale
  3. De verificat Data și dovada plății
  4. De verificat Costurile Contractului – taxe notariale, impozite, comisioanele bancare și taxele de Carte Funciară.

Despre Termene de Predare

  1. De verificat data pana la care promitentul Vânzător se obligă să finalizeze Proprietatea
  2. De verificat ce se înțelege din contract prin termenul de predare și care sunt operațiunile exacte
  3. De clarificat ce se înțelege prin nepredarea Proprietății
  4. De verificat momentul incheierii procesului verbal de predare primire după finalizarea Proprietății, dar înainte de semnarea Contractului
  5. De verificat conținutul procesului verbal de predare primire
  6. De verificat momentul de la care Promitentul Cumpărător va achita toate cheltuielile cu utilitățile aferente Proprietății, precum și cota ce revine Proprietății din cheltuielile comune ale Condominiului

  1. De verificat modalitatea în care se face plata acestor cheltuieli precum și documentele justificative pe care le furnizeaza vanzatorul
  2. De verificat conformarea cu normele P.S.I. și orice alte norme de protecție prevăzute în legislația aplicabilă.

Despre Încetarea promisiunii

  1. Despre Amenajarile Cumparatorului
  2. De verificat condițiile în care se pot efectua Modificări și amenajări de către Promitentul Cumpărător
  3. De verificat in ce situatii poate sa fie trimisa notificarea de rezolutiune fără intervenția vreunei instanțe și fără vreo altă formalitate sau punere în întârziere
  4. De analizat in ce situatie poate cumparatorul să ceară instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare

Despre Notificari

  1. De verificat modalitatea în care se fac notificarile
  2. De verificat modalitatea în care vanzatorul notifica cumparatorul despre intenția de încheiere a contractului final – conținut, durata

Despre Penalitati/Sancțiuni Pecuniare

  1. Daune moratorii – aplicabilitate
  2. De verificat în ce situație se poate aplica clauza penală= penalitatea datorată de Promitentul Cumpărător Promitentului Vânzător

Despre Termenul de Grație /Intarzieri

  1. De verificat în ce masura cumparatorul agreeaza ca data finalizarii sa fie depășită de către Promitentul Vânzător

Despre Rezolutiunea Contractului

  1. De analizat in ce situatii cumparatorul poate să invoce rezolutiunea
  2. De analizat procedura aplicabilă și conținutul Notificării de Rezoluțiune
  3. De menționat ce se intampla în situația când Proprietatea nu va fi predată la data expirării Termenului de Grație
  4. De menționat ce se intampla cu partea încasată din Preț până la acea dată
  5. De menționat care sunt situațiile în care vanzatorul va plăti o penalitate (clauza penală)

Despre Terenul pe care este construită clădirea

  1. De verificat încheierea de intabulare

Obligațiile Promitentului Vânzător

  1. De verificat obligațiile pe care le asumă vanzatorul
  2. De verificat documentele și informațiile pe care trebuie sa le deținem cu privire la situația juridică și tehnică a proprietății la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare
  3. De menționat exact actele și documentele puse la dispoziție de Promitentul Vânzător care atestă situația juridică a Proprietății
  4. De menționat stadiul de execuție în care se află Proprietatea, la momentul încheierii prezentei Promisiuni
  5. De verificat Autorizația de Construire emisă în vederea construirii Proprietății
  6. De verificat situația în care vanzatorul solicita modificări ale proiectului de execuție al Condominiului și, pe cale de consecință, ale Autorizației de Construire, inclusiv de a obține o altă autorizație de construire;
  7. De verificat în ce situații furnizorii de utilități (adică furnizorii de gaze naturale, de electricitate, de apă) vor avea un drept de folosință perpetuu cu titlu gratuit și/sau o servitute asupra Terenului și/sau asupra spațiilor comune ale Blocului
  8. De verificat în ce condiții cumparatorul este obligat să permită accesul furnizorilor de utilități în Proprietate, în măsura în care un asemenea acces este necesar în vederea lucrărilor de întreținere, construire și reparație a elementelor mecanice și rețelelor instalațiilor comune de utilități
  9. De verificat în ce condiții va fi branșat imobilul la rețelele de utilități, respectiv apă, canalizare, gaze și energie electrică

Obligațiile Promitentului Cumparator

  1. De verificat în ce condiții trebuie sa se prezinte pentru semnarea procesului verbal de predare-primire și a Contractului și care sunt procedurile aferente.
  2. De verificat care este sancțiunea aplicabilă în situația semnarii procesului verbal de predare primire

  1. De menționat situațiile în care cumpărătorul nu este obligat sa semneze procesul-verbal de predare primire
  2. De menționat termenul în care se poate prezenta după a doua convocare privind semnarea procesului verbal de predare primire
  3. De clarificat în ce situații este obligat cumparatorul să accepte recepția Proprietății,
  4. De clarificat procedura in cazul în care există defecte sau lucrări
  5. finalizate  care  împiedică  folosirea  Proprietății  conform  destinației
  6. De menționat ce se considera deficiențe și vicii aparențe
  7. De clarificat ce se considera locuința în stare bună și aptă de folosinţă potrivit destinaţiei
  8. De menționat momentul transferului riscurilor asupra proprietății
  9. De verificat garanțiile date de arhitect, de Antreprenorul General, furnizorii de servicii și fabricanții de produse
  10. De menționat ce se intampla în situația viciilor de construire, structurale și de arhitectură, care sunt prevăzute de orice legi și reglementări aplicabile în domeniul construcțiilor
  11. De menționat perioada de garanție pentru viciile ascunse
  12. De menționat data de la care curge termenul privind garantia acordata
  13. De menționat termenul maximal în care se obliga cumparatorul sa notifice orice viciu ascuns descoperit în interiorul termenului de garanție
  14. De clarificat dreptul cumpratorului de a efectua modificari ulterior dobândirii dreptului de proprietate asupra Proprietății, în conformitate cu prevederile legale și prevederile Regulamentului Intern și ale Statutului Asociației de Proprietari
  15. De clarificat ce se intampla în situația intarzierii efectuarii platilor asumate prin această Promisiune
  16. De clarificat ce se intampla în situația cand cumparatorul nu semnează și/sau refuză neîntemeiat să încheie Procesul verbal de predare-primire sau Contractul, sau nu se prezintă în mod nejustificat în fața notarului public la data notificată de Promitentul Vânzător pentru semnarea Contractului, Promitentul Vânzător

Despre situația părților comune

  1. De verificat și clarificat modalitatea în care se gestionează părțile comune ale Blocului și costurile ocazionate de contractul de management
  2. De verificat regulamentul de coproprietate al Condominiului și/sau al Blocului.
  3. De verificat costurile de property management

Despre Notarea In Cartea Funciara

  1. De verificat situația privind notarea Promisiuni în Cartea Funciară a Terenului și a Proprietății.

Despre modificările contractuale

  1. De verificat în ce situații se poate modifica antecontractul prin act adițional
  2. De verificat în ce situații se pot cesiona terților drepturile și obligațiile asumate în baza prezentei Promisiuni
  3. De verificat in ce situatii poate fi invocata impreviziunea


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply