De ce generatia Millennials ar trebui sa inchirieze si nu sa cumpere case

In zilele de astazi, generatia celor intre douazeci si treizeci de ani trece prin perioada cea mai neagra a pietii imobiliare, agravata de criza. Acum, o  importanta companie de publicitate imobiliara doreste sa ii convinga ca este timpul sa-si asume riscuri: este momentul sa scape de chirie intr-o piata in declin si sa plateasca in schimb rate imense pentru a-si cumpara propriile case. Nimic gresit in aceasta analiza. Datele brute arata ca este mai ieftin cu 23% pentru un tanar intre 25 si 34 de ani sa isi cumpere propria casa in loc sa inchirieze, bazandu-se pe faptul ca aceasta generatie Millennials  si-ar permite doar un procent  de 10% avans si si-ar schimba locuinta o data la circa cinci ani.

Ratele dobanzilor sunt apropiate de minimul istoric, in timp ce chiriile au ajuns la nivele astronomice in multe zone urbane, iar balanta inclina spre avantajele cumpararii unei resedinte. Argumentul ca o rata fixa a creditului de 30 de ani, ar trebui sa fie de 5%, este bazat pe ideea ca inchirierea e mai ieftina ca achizitia, cu un avans de circa 10%. Ratele dobazilor la credite sunt in crestere , iar cea mai scazuta dobanda anuala nu este sub 3.98 %, pentru un credit imobiliar pe  30 de ani.

Generatia Millennialls este impinsa sa cumpere, iar dobanzile bancare aplicate creditelor fac ca achizitia unui apartament sa nu mai fie o povara financiara. Dar in realitate, lucrurile nu sunt atat de simple. Ideea unei proprietati este minunata, sa recunoastem. Sunt multe avantaje, iar plata unei rate la nivelul unei chirii suna mai avantajos in ochii tinerilor. Un bun imobiliar ramane stabil, dar chiria reprezinta o cheltuiala fara finalitate.

Daca nu va planificati miscarile in mod inteligent, visul unei proprietati se poate transforma intr-un cosmar financiar. Iata la ce trebuie sa aveti grija.

Agentia de publicitate imobiliara sustine ca un argument forte in favoarea generatiei Millennials ar fi veniturile in crestere, care ar impulsiona o achizitie, in defavoarea chiriei. Dar trebuie sa fiti onesti cu voi insiva, chiar asa se intampla? Mai mult ca orice factor, o disputa intre adeptii achizitiei de proprietati si adeptii traiului in chirie se bazeaza in principal pe stabilitate. Asta inseamna analizarea stabilitatii jobului( si posibilitatile de promovare si crestere in anii urmatori), analiza stabilitatii casniciei ( nu cumva ar putea interveni o separare sau un divort, in timp), analiza localizarii in timp( poate jobul va solicita o relocare in alta zona sau tara). Daca raspunsurile la aceste analiza sincera pun semne de intrebare, inseamna ca nu exista o stabilitate pe mai mult de cinci ani, ceea ce conduce la ideea ca o achizitie probabil nu este avantajoasa.

Cumpararea unei case poate parea o decizie corecta la calculele matematice, dar poate ca nu e lucru intelept daca examinati stilul de viata si conditiile particulare. O persoana si-a invatat lectia atunci cand si-a cumparat prima casa la varsta de 28 de ani, apoi peste ani , angajatorul i-a cerut sa se mute in alt oras cu jobul. Initial se bazase ca s-a putea usor vinde. Dar din nefericire perioada de scadere a preturilor in domeniul imobiliar  l-a facut sa piarda multi bani si sa vanda proprietatea in pierdere pentru a se putea muta in alt oras. A fost o lectie usturatoare. Multe persoane se afla in fata deciziei radicale de a-si instraina proprietatea.Fie sunt batrani si au un spatiu prea mare de gestionat sau sunt tineri care isi urmeaza familia sau afacerile in alte regiuni. Din pacate, in perioada de criza, vanzarile nu se fac usor si nici rapid. Deci trebuie sa evaluati foarte bine circumstantele in care va aflati.

Fiti realisti in ceea ce priveste situatia financiara. Desigur, pe unele piete unde chiriile si preturile caselor sunt ridicate, piata va poate obliga sa va restrictionati, sau poate nu reusiti sa economisiti suma necesara ca avans. Daca totusi sunteti in stare sa obtineti un credit imobiliar si sa platit un avans de 10%, veti capata banii de care aveti nevoie, ramanand legat de banci pentru o lunga perioada de timp. Costurile unei proprietati nu se opresc la rata lunara de achitat bancii. Amintiti-va ca veti avea de platit taxe si impozite, asigurare pentru noua locuinta.Atunci cand inchiriati, poate ca proprietarul acopera o parte a cheltuielilor cu utilitatile, el va plati poate factura la apa, la incalzire sau electricitate.Acum, toate acestea vor fi responsabilitatile dumneavoastra. O problema la instalatii? Trebuie reparata inainte sa cauzeze pagube, este raspunderea dumneavoastra. Gandaci la bucatarie? Trebuie sa-i starpiti…S-a stricat frigiderul? Sau poate trebuie inlocuita mobila? Ca proprietar, acum toate acestea va revin dumneavoastra ca sarcini. In plus, trebuie sa contribuiti totusi la un fond privat de pensii, caci proprietatea nu trebuie sa fie unicul scop.

Poate ca nu e nici timpul potrivit sa cumparati. Sigur, chiriile sunt scumpe acum, dar sa cautati case de cumparat  cand preturile sunt in crestere nu este un plan bun.Veti simti ca apartamentele sunt din ce in ce mai scumpe, si nu gresiti cand estimati acest lucru. Pretul locuintelor este mereu in crestere, comparativ cu nivelul veniturilor. Numarul imobilelor disponibile pentru vanzare nu creste asa spectaculos, iar resedintele nou construite au preturi foarte ridicate. Nu trebuie sa riscati siguranta dumneavoastra financiara pentru simplul motiv ca vrei sa deveniti proprietar, in loc sa ramaneti chirias.

Generatia Millennials, si altii, care isi doresc sa fie proprietari in loc sa ramana in chirie, trebuie sa-si pondereze avantul si sa tina cont de dinamica pietii imobiliare care afecteaza acum economia. Daca ar cumpara azi, cu un avans minim, n-ar ramane suficient confort financiar pentru a-si securiza proprietatea, adica investitia, in viitor. Si iata si motivele pentru care afirmam aceste lucruri.

In primul rand, piata imobiliara insasi. Nu stim reactia la cresterea ratelor bancare sau cele ale ipotecilor. Multe proprietati au fost ocolite de criza financiara dar si-au repozitionat valoarea , de catre banca sau au fost ipotecate in favoarea bancii.Acest case poate si-ar fi sporit valoare in decursul anilor. Depinde de evolutia economica a zonei in care se situeaza proprietatea, unele pot fi mai avantajate de anumite proiecte care se dezvolta in vecinatate.

Apoi generatia „baby boom”, care deja simte problemele legate de pensionare si nu isi va asigura in totalitate un venit adecvat pentru anii senectutii, are ca unica investitie de valoare , in principiu, o casa. Pentru multi din ei, va deveni o optiune vanzarea unei resedinte mai mari si stabilirea intr-o garsoniera, de exemplu. Astfel piata va obtine noi proprietati de vanzare.

In timp ce este adevarat ca dobanzile scazute tenteaza cumparatorii sa ia proprietati, daca veti cauta sa folositi acest aspect pentru o achizitie costisitoare, este deja problematic. Un scenariu mai realist arata astfel: continuati sa traiti intr-un spatiu mai putin costisitor, economisind bani si fiind capabili sa achitati mai tarziu un avans considerabil mai mare, pentru o investitie importanta. Daca veti imprumuta o suma mai mica, poate ca dobanda nu va face diferenta, dar veti obtine cu siguranta mai usor o creditare ,pe o piata din ce in ce mai competitiva. In timp, o investitie mai mare se poate dovedi o alegere buna.

In concluzie, investiti intelept si ramaneti chiriasi daca aceasta este solutia cea mai  avantajoasa pentru voi.


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply