O achizitie pentru inchiriere? De ce?

Pentru ca o investitie aducatoare de venituri celor care isi pot permite sa achizitioneze o proprietate pentru inchiriere sa fie atractiva,ea  trebuie sa aduca mai multe avantaje ca dobanzile bancare sau castigurile de pe piata bursiera.

Intre timp, piata imobiliara care si-a revenit dupa criza a incurajat mai multi investitori sa dezvolte proprietati,  in speranta cresterii valorii acestora. Ratele scazute ale creditelor ipotecare ajuta investitorii care cumpara proprietati destinate inchirierii sa poata efectua tranzactii valoroase.

Daca aveti de gand sa investiti sau doar aveti nevoie de informatii suplimentare, iata zece informatii esentiale pentru a reusi cu succes o investitie intr-o proprietate destinata inchirierii.

Ca orice alta investitie, cea in scopul inchirierii nu vine insotita de garantii, dar sunt multi cei care cred ca investitia in proprietati este mai demna de incredere ca actiunile sau tranzactiile pe bursa. Iata cele zece ponturi care va ajuta intr-o investitie de succes.

  1. Prospectarea pietii pentru imobile destinate inchirierii

Daca sunteti un nou investitor, ce anume stiti despre piata imobiliara? Trebuie sa cunoasteti riscurile si beneficiile. Fiti sigur inainte de toate ca va doriti o proprietate destinata inchirierii. Daca nu sunteti sigur, poate ca investitia trebuie facuta in alta parte. Acest tip de investitie presupune o parte de bani provenind dintr-un imprumut. Cand preturilecaselor cresc, e posibil sa obtineti un bun efect de leverage privind partea de datorie, dar cadn scad, tineti cont ca dobanda la credit ramane aceeasi.

Investitiile in proprietati imobiliare par foarte tentante pentru multa lume, in termeni de investitie si castig, dar este esential sa nu va aruncati cu ochii inchisi inr-o afacere despre care nu stiti multe.Daca cunoasteti persoane care au investit inainte intr-o proprietate si au inchiriat-o, puteti sa-i intrebati. Experienta aduce multe cunostiinte valoroase. Cu cat cunoasteti mai multe despre domeniu, cu atat sansele de reusita sunt mai mari. Oare preturile cresc sau nu pe piata?

  1. Alegeti o locatie promitatoare pentru investitia dumneavoastra

Promitatoare nu inseamna neaparat cea mai ieftina sau cea mai scumpa locatie. O locatie promitatoare este un loc un care oamenii vor sa locuiasca sau sa munceasca, dintr-o serie de motive. Ce zona este mai atragatoare , unde gasesti transport , scoli si infrastructura? Ce locatii prefera studentii? Trebuie sa gasiti un compromisintre proprietatile situate in zone cautate si cele pe care vi le permiteti, ca investitie. Poate ca problema poate parea simpla, dar este sesentiala pentru succesul unie investitii imobiliare intr-o proprietate destinata inchirierii.

In cele mai multe cazuri, oamenii prefera sa investeasca intr-o proprietate apropiata locului in care locuiesc. Mai ales ca zone este cunoscuta , mai mult ca alte locatii si proprietatile sunt mai usor de identificat. De altfel, un motiv bun este ca fiind in apropiere, se poate tine un control mai strict al proprietatii. Totusi tineti cont ca desi zona apropiata poate parea cea mai bunaalegere, proprietati in zone diferite pot deveni investitii mai bune.

  1. Calculati bine investitia

Inainte de a cauta proprietati , luati loc si notati pe o bucata de hartie ce suma vreti sa investiti si ce chirie preconizati ca veti obtine inchiriind proprietatea. In general, proprietatile necesita o chirie de 125% din valoare creditelor, eventual refinantate, iar chiriasii depun o garantie de circa 25% sau mai mare in cazul proprietatilor rezidentiale. Creditele ipotecare sunt din ce in ce mai dificil de accesat si dobanda tinde sa creasca.

In momentul in care aveti creditul obtinut si va ganditi la achizitia proprietatii, la ce fel de proprietate va veti opri? Nu uitati de cheltuielile de intretinere si mentenanta a proprietatii.  Ce se intampla daca proprietatea ramane neinchiriata pe o perioada de o luna, doua? Toate aceste aspecte trebuie luate in considerare. Trebuie sa fiti siguri ca va permiteti sa suportati costurile unei rate la imprumut sau ipoteca, in orice conditii.

  1. Analizati cu atentie ce imprumut sau ipoteca faceti pentru investitia dumneavoastra

Nu luati un imprumut, un credit, de la prima banca ce va iese in cale. Evident bancile castiga in urma celor care fac credite fara o analiza riguroasa. Este de preferat sa discutati cu un avocat specializat in domeniul imobiliar pentru a va sfatui ce imprumut sa accesati de la banca. Astfel veti avea informatia exacta si veti actiona cum trebuie, la momentul potrivit. Intre timp, faceti propriile analize si pregatiti-va discutia cu banca referitoare la imprumut sau la ipoteca.

  1. Stabiliti chiriasul tinta

Inainte de a va imagina ca locuiti in proprietatea abia achizitionata, incercati sa priviti din perspectiva unui chirias. Cine ar putea  inchiria proprietatea ? Daca e vorba de studenti, ei prefera un spatiu usor de intretinut dar nu unul luxos. Daca sunt tineri, le trebuie o proprietate moderna si stilata dar  u excesiv de scumpa. O familie are de obicei o gramada de mobila si isi doreste un spatiu nemobilat. Tineti cont ca lasandu-i pe chiriasi sa isi puna amprenta personala asupra spatiului inchiriat, cum ar fi decoratiuni, zugraveli, tablouri, ii veti face sa se simta mai „acasa”. In acest fel, chiriasii vor sta mai mult, ceea ce este exceent pentru stabilitatea financiara de care aveti nevoie.

Este posibil sa aveti nevoie de o polita de asigurare in caz de neplata chiriei, de obicei se constituie intr-un depozit pe care chiriasul il plateste la inceput si constituie  o garantie in caz de neplata. Nu inchiriati direct, fara aceasta garantie care se poate dovedi necesara.

  1. Nu fiti prea ambitios, calculati randamentul de inchiriere si tineti cont de cheltuieli

Calculati randamentul obtinut,pentru a vedea procentul pe care proprietatea destinata inchirierii il va obtine. Orice povesti ati auzit despre milionari cu sute de proprietati in portofoliu, trebuie sa manifestati prudenta. Indiferent ca piata da semne de crestere a valorii proprietatilor, mentineti chiria la un nivel ponderat, fara sa riscati sa ramaneti fara chiriasi.

Pentru comparatie, iata randamentul anual cum se calculeaza, stiind valoarea proprietatii si valoarea estimata a chiriei. O proprietate care genereaza chirie de 10.000 euro anual si are valoarea de 200.000 euro, ofera un randament de 5%. Factorul esential in calcularea randamentului este chiria. Amintiti-va ca in cazul in care cumparati folosind un imprumut sau o ipoteca, o proprietate destinata inchirierii nu va avea acelasi randament. Pentru calculul randamentului anual al investitiei trebuie sa scadeti costurile dobanzilor anuale din chirie si apoi sa obtineti randamentul. De exemplu, daca o proprietate costa 100.000 euro si este inchiriata cu 500 euro lunar, tineti cont ca o platiti cu un credit de 25.000 euro, la care se adauga si cheltuieli la achizitie de 2000 euro.

75.000 euro imprumut, cu dobanda de 5%= 312.5 euro

500 euro venit din chirii x 12 = 6000 euro

Diferenta = 2250 euro

Depozit plus costuri de achizitie= 27.000 euro

Randament anual: 8,3%

Nu uitati de impozite, costuri de intretinere si alte cheltuieli neprevazute care pot interveni pentru proprietatea dumneavoastra. Daca puteti obtine sume interesante din chirii, puteti plati dobanzile si returna la timp creditele, dar raman si bani pentru economisire sau alte investitii. Orice investitie, inclusiv cea imobiliara, este menita sa va aduca profit, nu doar sa va acopere cheltuielile. Daca proprietatea este cu adevarat rentabila, va acoperi costurile generate de imprumuturi sau de ipoteca si va lasa loc pentru alte investitii.In plus, valoarea in sine a proprietatii ramane neschimbata sau chiar poate creste, in functie de evolutia pietii.

  1. Locatia si importanta ei.

Multi investitori doresc sa cumpere o proprietate aproape de locul in care domiciliaza. Dar poate orasul in care locuiti nu e cel mai bun loc unde sa investiti. Avantajul unei locatii apropiate- cel de a manageria mai usor proprietatea, poate fi indeplinit de un agent in locul dumneavoastra. Investiti inteligent intr-o locatie cu potential, unde gasiti usor chiriasi care platesc  si inchiriaza pe termen lung.Proprietati care necesita reparatii si amenajari pot fi cumparate deseori avantajos si apoi inchiriate in mod profitabil.O casa care aduce venituri solide si sigure prin inchiriere este o investitie buna. Daca puteti adauga valoare proprietatii prin diferite imbunatatiri, acest lucru va duce la o inchiriere mai avantajoasa.Cu toate acestea, verificati cu atentie daca va puteti permite reamenajarile si daca acest efort merita cu adevarat.Valoarea finala a unei proprietati renovate trebuie sa fie cel putin costul de cumparare, plus reparatiile si plus inca 20 %.

  1. Negociati pretul atunci cand investiti intr-o proprietate

Ca si investitor, aveti aceleasi avantaje ca si un cumparator care isi cauta o locuinta, asa ca e potrivit sa negociati un discount. Trebuie sa cunoasteti bine piata pentru a negocia un pret. Daca piata e slaba si proprietatile de vand greu, atunci veti avea avantaje in negociere. Trebuie sa identificati motivele pentru care cineva vrea sa vanda o proprietate si de cat timp poseda acea proprietate. Un proprietar care detine de mult timp o proprietate si acum e decis sa vanda, poate fi convins mai usor sa vanda rapid decat o familie care cauta neaparat un pret ridicat pentru a-si cumpara o alta locuinta.

  1. Identificati capcanele unei proprietati destinate inchirierii

Inainte de a face orice investitie, trebuie sa investigati aspectele negative la fel ca si cele pozitive.Pretul poate fi mare acum, dar poate sa scada in viitor. Daca preturile scad pe piata,merita sa pastrati investitia? Daca acum dobanzile bancare sunt mici si va incurajeaza ca investitor, ce veti face in viitor daca dobanzile cresc sau cursul de schimb al valutei in care e luat imprumutul nu mai este atat de favorabil?Dacaaveti imprumut cu dobanda variabila, nu veti avea probleme sa-l rambursati in viitor? Sau preferati o refinantare? Chiar si in zonele cele mai cautate, sunt proprietati care nu se inchiriaza. Trebuie sa luati in calcul ca proprietatea ar putea sta neinchiriata pentru o luna sau doua, pe parcursul unui an. Proprietatile necesita deseori reparatii si lucrurile sepot inrautati. Daca nu aveti suficiente fonduri pentru a va permite o reparatie, atunci nu va grabiti sa investiti. Este esential de asemenea sa stiti nivelul impozitelor si taxelor care le veti avea de platit pentru proprietatea dumneavoastra.

  1. Timp de investit in managementul proprietatii

Cumpararea unei proprietati este doar un prim pas. O veti inchiria singur sau veti insarcina un agent cu asta? Daca administrati singuri proprietatea inchiriata, va trebui sa va ocupati de mentenanta, lucrari de revizii, reparatii, etc. Veti castiga bani din inchirierea proprietatii, dar fiti pregatiti sa pierdeti timp cu lucrari de reparatii. Daca alegeti sa anajati un administrator sau un agent pentru proprietatea dumneavoastra, veti economisi cu siguranta timp pretios. De asemenea, agentul se poate ocupa eficient de gasirea chiriasilor, de intreg procesul de inchiriere.

Tinteti cont de parerea chiriasilor. Daca aveti grija de ei, si ei vor oferi stabilitate financiara si vor sta pe termen lung. Cea mai mare problema a unei proprietati cumparate in scopul inchirierii este sa fie goala si sa nu aiba chiriasi. Daca gasiti chiriasi de calitate, pastrati-i si veti evita perioade goale, fara chirie. Mentineti proprietatea in stare buna, chiriasii multumiti si atunci lucrurile vor evolua pozitiv.


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply