Fii un investitor inteligent! Foloseste calculele in avantajul tau

La inceput de drum, fiecare nou investitor in domeniul imobiliar are o sumedenie de intrebari: sa foloseasca bani cash sau sa apeleze la credite, sa pastreze o rezerva cash sau oare sa achite anticipat imprumuturile anterioare? Sunt o multime de dileme de inceput, iar pentru unele din ele va oferim acum raspunsuri.

Cash versus credit- conceptul efectului de levier( leverage- in engleza)

Pentru a intelege partea financiara a investitiei imobiliare, este important sa intelegeti ca timpul valoreaza bani. Din pricina inflatiei, un euro de astazi va valora mai putin in viitor. In timp ce valoare imobiliara poate creste, o achizitie bazata in totalitate pe cash poate fi neinspirata, deoarece suma cash poate fi folosita de investitor in moduri mai atractive. Legerage sau efectul de levier este conceptul de a utiliza bani imprumutati pentru a restitui un imprumut sau o investitie.Sa spunem ca achizitionati o casa folosind cash 100.000 euro. Daca proprietatea ar creste ca valoare cu 10% intr-un an, ar valora acum 110.000 euro. Rentabilitatea investitiei ar fi de 10% anual, si chiar mai scazuta in valoare neta, deoarece veti deduce eventuale cheltuieli cu intretinerea si mentenanta proprietatii.

Daca ati cumpara proprietatea folosind 10.000 euro cash si 90.000 euro bani imprumutati, o crestere de 10% in valoare va rezulta 10.000 euro crestere a capitalului, dar randamentul investitiei ramane de 100%( investitie 10.000 euro si capital rezultat 20.000 euro). Bineinteles, banii imprumutati presupun costuri. Va trebui sa suportati dobanzi si costuri ale imprumutului. Cu toate acestea, o data ce aveti proprietatea cumparata, o veti inchiria si puteti acoperi costurile pe care le presupune imprumutul.

Ducand mai departe efectul de levier, puteti cumpara 10 proprietati cu 10% cash si 90% finantare. Daca puteti inchiria aceste proprietati pentru pragul de rentabilitate al cash flow, veti avea o perioada de 20 de ani in care proprietatile isi vor acoperi valoarea cheltuita initial. Ganditi-va ce ati putea face investind cash flow adica lichiditati intr-o proprietate libera timp de 20 de ani. Si desigur, luati in considerare si potentialul negativ al lichiditatilor in perioada in care trebuie sa intretineti si sa reparati proprietatile timp de 20 de ani. Mai exista si implicatii fiscale: taxele si impozitele pe proprietati. Daca aveti cash flow, atunci aveti bani de impozitat, daca creste capitalul propriu, nu aveti taxe pana nu vindeti proprietatea.

Flux de numerar versus rezerva de bani gheata

Marimea sumei platite cash va afecta lichiditatile pentru proprietatile inchiriate. Sa luam doua exemple.

Exemplu 1: avem o proprietate de 100.000 euro cu 20.000 euro bani cash. 80.000 euro imprumut, cu 6% dobanda, incluzand taxe si asigurare, face cam 600 euro rata lunara.Presupunand ca inchiriati proprietatea cu 800 euro pe luna, atunci raman bani lichizi 200 euro lunar, adica 2400 euro anual. Nu e rau.

Exemplu 2: 100.000 euro fara bani cash, deci imprumut 100.000 euro care duc la o rata de rambursare de circa 900 euro pe luna. In acest caz, balanta este negativa pe cash, 100 euro pe minus.

Care este varianta mai avantajoasa? Depinde de scopurile pe care vi  le fixati si cum arata situatia dumneavoastra financiara . Sa spunem ca scopul este sa pasrati proprietatea pentru 10 ani. In primul exemplu, aveti lichiditati de 200 euro pe luna, dar nu aveti rezerve cash. In al doilea exemplu, veti pastra rezerva de 20.000 euro si veti avea o balanta negativa de 100 euro lunar. Lumea ar spune ca varianta 1 este mai avantajoasa. Oare intr-adevar este asa?

Ganditi-va putin. In prima varianta, daca proprietatea devine libera de chiriasi o luna, veti plati 600 euro. Va va lua probabil trei luni sa gasiti alti chiriasi. In cel de-al doilea exemplu, aveti deja rezerva de 20.000 euro in cash si puteti acoperi un deficit. Cu 20.000 euro pusi in banca, puteti manageria 1200 euro cash flow negativ, pentru 16 ani. Daca proprietatea creste ca valoare in piata, iesiti bine, chiar cu deficitul asumat. Alt factor este alegerea imprumutului. Puteti cumpara o proprietate fara sa depuneti cash si cu o dobanda de 5 % anual. Daca strategia de retragere este o iesire peste 36 de luni, atunci de ce sa luati imprumut cu dobanda fixa? Ideea e ca nu trebuie sa luati imprumutul cu dobanda fixa. Nu priviti balanta pozitiva ca unic scop, adica cash flow disponibil. Altminteri, n-r trebui sa luati o casa fara sa aveti cash si veti baza profitul pe aprecierea proprietatii in timp, pe piata imobiliara.

Plata datoriilor

Ani de zile, generatia parintilor nostri au considerat datoriile fiind descuranjante ..un lucru „rau” fara indoiala… Pentru unii investitori, scopul este sa aiba proprietati libere si „curate”, adica fara datorii si neipotecate. Desi nu e un scop rau in sine, nu e neaparat un lucru pozitiv din punct de vedere financiar. Daca aveti proprietati fara datorii, veti avea o anumita suma ca si castig din inchirieri si o anumita suma de platit ca taxe si impozite. Pentru o suma mai mare ca disponibilitate cash, ar trebui sa vindeti o proprietate, pentru un castig imediat.

Daca optati pentru refinantare, atunci nu sunt taxe de platit. Cat timp dobanda imprumutului este o cheltuiala deductibila, investitorul isi pastreaza cash si nu cheltuie platind impozite. Cu cat dobanda la imprumut e mai mare, cu atat scade lichiditatea si mai exact banii taxabili an de an. In timp ce este de dorit o balanta pozitiva, nu neaparat o proprietate e mai valoroasa daca produce mai mult cash. Plata datoriilor s-ar impune daca ati putea obtine un randament mai bun in alta parte. Depinde de situatia pietei si de conditiile de rambursare ale imprumutului. Daca aceste conditii nu va avantajeaza, nu platiti anticipat sume pe care le-ati putea utiliza ca lichiditati altfel.

In concluzie, folositi calcule pentru a cumpani bine avantaje si dezavantaje ale lichiditatilor, investiti inspirat!

 


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply