Imobilele nu au un pret fix, iar valoarea lor nu este „batuta-n cuie”. Mai degraba valoarea unei proprietati este o tinta miscatoare, ceea ce face ca jocul vanzarilor sau cumpararilor de imobile sa fie asa de pasionant! (sau frustrant, depinde de perspectiva din care priviti). Ca vanzator sau cumparator, veti auzi doua preturi diferite : valoarea impozabila versus valoarea de piata. Care este oare diferenta?
Desi notiunile par similare, fiind vorba de valoarea unei proprietati, totusi sunt diferente intre cele doua: valoare impozabila este mai scazuta de obicei. Cele doua terminologii pentru pretul unei proprietati imobiliare sunt folosite in contexte diferite. Ar fi de dorit sa se elimine confuzia intre cele doua notiuni si sa fie folosit termenul corect in contextul potrivit.
Ce reprezinta valoarea de piata a unei proprietati?
Paul Dumbravanu, avocat si expert in domeniul imobiliar, spune ca definitia tehnica a valorii de de piata este: „ cel mai probabil pret pe care o proprietate o poate obtine pe piata libera a tranzactiilor imobiliare”. Sau mai bine spus, „ este pretul pe care un cumparator este dispus sa-l plateasca pentru o proprietate, iar vanzatorul este dispus sa accepte.”
Agentii imobiliari sunt pregatiti sa indice valoarea de piata a unei proprietati , valoare care este conceputa dintr-un cumul de caracteristici, incluzand urmatoarele:
- Caracteristici externe: aspectul exterior al casei, marimea terenului, stilul constructiei, disponibilitatea utilitatilor publice
- Caracteristici interne: numarul si marimea camerelor, calitatea si conditia in care se gasesc utilitatile si constructia in sine, instalatiile sanitare, de incalzi si aer conditionat, eficienta energetica
- Comparatii cu imobilele de acelasi tip si amplasament vandute in aceeasi zona
- Cerere si oferta: ce numar de vanzatori si cumparatori se afla in aceasta zona
- Locatie; ce avantaje ofera locatia imobilului? Scoli bune? Rata criminalitatii scazuta? Facilitati in apropiere: magazine, parcuri, farmacii, banci
Valoarea de piata a unui imobil este de obicei un punct important pentru negocierea pretului unei locuinte. Agentii imobiliari folosesc pretul pietei pentru un imobil pentru a ajuta vanzatorii sa isi stabileasca un pret rezonabil pentru imobilul pe care doresc sa-l vanda. Cumparatorii isi fac o idee asupra unui pret estimat pentru imobilul dorit. Nici o valoare nu este corecta sau gresita, in final decizia de a incheia afacerea pe un anume pret revine celor doua parti: cumparatorul si vanzatorul.
Ce este valoare impozabila a imobilului? Cand incercam sa intelegem valoarea impozabila a unui proprietati, ne intereseaza cine si cum evaluaeaza imobilul, fixand pretul proprietatii.
Notariatele au o grila proprie de evaluare a valorii unui imobil, in functie de diferiti factori( suprafata, locatie, vechime imobil). Grila notariala stabileste o valoare formala pentru imobil , valoare folosita la diferite operatiuni de vanzare, cumparare, inscriere pe rol fiscal la adiminstratiile locale in vederea stabilirii impozitului. De cele mai multe ori, aceasta valoare impozabila este mut mai scazuta ca valoarea de piata a imobilului.
Autoritatile locale vor stabili valoare impozitului in functie de aceasta cifra,a valorii impozabile a proprietatii. In final pretul de vanzare este cel generat de tranzactie, adica suma pentru care este vandut/cumparat imobilul, pret care convine ambelor parti, vanzatorul si cumparatorul.