Utilizarea metodei investitionale de evaluare a unei proprietati comerciale

Un potential cumparator al unei proprietati cu destinatie comerciala trebuie sa ia in considerare urmatoarele aspecte:

  1. Securitatea capitalului( valoarea investitiei nu poate sa dispara peste noapte, asa cum s-ar putea intampla cu valoarea actiunilor pe bursa)
  2. Securitatea veniturilor( venitul provenit din investitie este garantat)
  3. Dificultatea vanzarii(este un punct nevralgic al oricarei proprietati, este cea mai solida investitie si nu e usor de instrainat, mai ales in situatia unei crize economice)
  4. Managementul proprietatii( este un neajuns al conditiei de proprietar, trebuie sa alocati timp si bani pentru intretinerea investitiei)

Un enunt elementar( nu neaparat adevarat) sustine ipoteza ca daca o proprietate are o valoare mai mai mare, cu atat mai mare va fi valoarea castigului obtinut din chirie. Acest mod de a privi lucrurile constituie baza investitionala ca metoda de evaluare. Cu cat valoarea chiriei este mai ridicata,cu atat investitorul va plati o suma mai mare pentru achizitia proprietatii.

Pentru calcularea chiriei anuale, este utilizata suma chiriilor lunare. In cazul proprietatilor noi, se va estima venitul anual rezultat din chirii, pe baza inchirierii unor proprietati similare.

Nu doar valoare chiriei trebuie luata in calcul, dar si regularitatea platilor facute de chirias. Un investitor bun se va orienta intotdeauna catre un chirias de calitate( adica unul care nu va intrerupe sirul regulat al platilor chiriei). Un chirias cu istoric bun de plata, arata un management superior al afacerii si va fi privit ca un bun platitor. Acest aspect este important din punct de vedere al securizarii veniturilor, iar o chirie platit intotdeauna la timp diminueaza riscurile de neplata.

Daca un investitor cumpara o proprietate ce are deja chirias, termenii contractului de inchiriere si calitatea de bun platitor al chiriasului reprezinta deja o valoare. De exemplu o inchiriere pe 15 ani, catre o firma multinationala va valora mai mult ca investitie decat o proprietate cu chirie similara dar cu chirias care mai are doar 3 ani din contractul de inchiriere si intampina deja dificultati financiare.

Pentru a analiza relatia dintre valoarea chiriei si valoarea proprietatii, trebuie folosite doua aspecte:

  1. Randamentul.Acest indice este exprimat ca procent si este calculat impartind valoarea proprietatii la valoarea chiriei anuale. Daca o proprietate are valoarea de 1 milion de euro si chiria anuala obtinuta este de 50.000 euro, atunci randamentul acestei proprietati va fi de 5%.
  2. Amortizarea investitiei in ani.E un mod putin diferit de a analiza lucrurile. Ca si mai sus, e vorba de impartirea valorii proprietatii la valoarea chiriei, dar nu se va exprima ca si procent. Folosind exemplul de mai sus, ca valori, amortizarea in ani va fi de 20 – adica platind 20 de ani chiria de 50.000 de euro anual, veti cumpara o proprietate de 1 milion de euro.

Este un mod simplificat de a analiza lucrurile, dar este cel mai concret.

Relatia valorii proprietatii cu rata dobanzilor

Daca o proprietate comerciala este scoasa la vanzare cu 400.000 euro, si chiria anuala este de 32.000 euro, atunci randamentul oferit de proprietate se calculeaza astfel:

32.000:(400.000:100)=8%

Investitorul va stabili un anumit randament cerut si poate ca 8% nu va fi convenabil. Randamentul se compara cu cel al altor investiti, pentru a vedea daca genereaza sau nu profit.De exemplu, titlurile de stat ofera 5%, actiunile unei companii 6,5%, iar depozitele bancare 2%.

Prin comparatie, un 8% randament pare satisfacator, si investitorul se poate decide sa cumpere. Totusi comparatia poate fi usor inselatoare, si iata de ce. Investitia imobiliara este cea mai putin lichida dintre investitii. Proprietatea imobiliara implica riscul neplatii chiriei, diferite daune sau intarzieri la plata. Costurile de mentenanta diminueaza valoarea finala a chiriei incasate. Proprietatea poate sa isi creasca valoarea in timp, dar se poate si devaloriza.

Daca rata dobanzii creste, iar depozitele bancare par mai avantajoase, investitorul poate fi influentat sa isi plaseze captalul in banci in loc sa investeasca in domeniul imobiliar.

Daca rata dobanzii scade, investitorii vor cauta alternative la depozitele bancare, actiuni sau dividende.  O proprietate care merita cumparata isi va mari valoarea in timp.

In functie de randament, se poate aprecia gradul de rentabilitate al investitiei imobiliare.

Daca proprietati comparabile au randament de 7%, putem calcula valoarea de crestere a investitiei:

(32.000:7)x 100= 457.000( la inceput era 400.000 cu 8% randament)

Acest calcul ilustreaza schimbarea valorii unei proprietati cand rata dobanzii si  cererea influenteaza randamentul . Arata in mod ideal metoda investitionala de evaluare a unei proprietati. In esenta, cele doua variabile implicate sunt chiria anuala si randamentul proprietatii

Cu aceste doua componente, valoarea capitalizata se calculeaza simplu:

(chiria anuala: randament)x 100= valoare capitalizata

Este un mod simplist de calcul, cu cat proprietatea e mai mare cu atat scade acuratetea metodei. Ecuatia serveste la o imagine rapida asupra profitabilitatii unei proprietati imobiliare. Depinde insa foarte mult si de tipul de proprietate, locatie,etc.

Investitia imobiliara nu este una lipsita total de riscuri. Indiferent cat de tentant pare rezultatul,se ascunde intotdeauna o doza de risc. Daca o proprietate are chiriasi cu grad mare de risc de neplata si posibil nu isi vor reinnoi contractul, fireste ca valoare capitalizata nu va fi mare.Daca in schimb e vorba de o proprietate cu chirie ridicata, si randamentul va fi unul bun. Riscul este proportional cu randamentul. Un randament ridicat implica si un risc mare. Unii investitori nu isi bazeaza analizele de profitabilitate doar pe randament, considerand si alti factori care influenteaza castigurile obtinute din proprietatea respectiva.

O proprietate cu risc scazut, aflata intr-o zona foarte buna, in conditii de buna functionare, se poate inchiria cu o chirie ridicata, fiind incadrata in clasa A de cladiri, de xemplu cele premium pentru birouri. In schimb, o proprietate localizata intr-o zona deficitara, cu design invechit , va conduce la o chirie scazuta si va fi costisitor de intretinut. Poate atrage doar chiriasi pe termen scurt, sau poate unii neseriosi. Proprietatile de acest tip sunt de clasa C .


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply