Randamentul- ce este si cum influenteaza domeniul imobiliar al proprietatilor cu destinatie comerciala

Oricine doreste sa investeasca in domeniul imobiliar al spatiilor comerciale isi pune o prima intrebare: ce rentabilitate a investitiei am, sau mai simplu spus, ce randament?

Randamentul este o unealta importanta cu care se masoara viitorul venit adus de o proprietate.Este cu atat mai important in piata imobiliara a spatiilor cu destinatie comerciala, deoarece rata de crestere a capitalului nu este atat de mare ca pe piata imobilelor de locuit. Deci randamentul obtinut acum si in viitor este factorul esential pentru investitor.

Cum se calculeaza randamentul? Este calculat ca si un procent, bazat pe valoarea de piata a imobilului, venitul anual si costurile de intretinere. Nu ia in considerare cresterea valorii proprietatii in timp. Cand se calculeaza randamentul, este important daca se calculeaza randament brut sau net. Randamentul brut este considerat fara cheltuieli, iar cel net ia in considerare cheltuielile de intretinere, costuri de mentenanta, etc.

Randamentul este calculat impartind venitul anual obtinut din inchirierea unei proprietati la costurile de cumparare.

De exemplu: randament brut= venit anual din chirii ( chirie saptamanala x 52)/ valoarea proprietatii x 100

Daca cumparati o proprietate cu 750.000 euro si inchiriati cu 1500 euro /saptamana, adica 78.000 euro anual, atunci randamentul acestei investitii va fi de 10.4%. Este un exemplu de randament brut, pentru ca nu au fost luate in considerare cheltuielile ocazionate de mentenanta spatiului.

Proprietatile cum sunt spatiile comerciale dau de obicei un randament mai mare ca cele de uz rezidential.generand randamente de 7%  pentru comercial, comparativ cu 4-5% in rezidential.

Ce anume influenteaza randamentul? Iata o intrebare buna. Cei trei factori esentiali in piata imobiliara a spatiilor cu destinatie comerciala sunt randamentul, rata de ocupare si influenta businessului. Toti trei factorii sunt influentati la randul lor de increderea clientilor, de situatia politica si cea economica.Randamentele proprietatilor cu destinatie comerciala sunt mai sensibile la conditiile pietii ca randamentele pe segmentul rezidential. Oamenii vor avea mereu nevoie de spatiu de locuit, dar si de spatii unde sa-si poata desfasura afacerile.

Cererea pe piata este cheia pentru un randament bun. Cand cererea este mare, costurile de cumparare a unei proprietati ca si investitie sunt ridicate. Cu cat costa mai scump o proprietate, randamentul este mai mic, fiind ridicat doar daca creste si chiria raportata la pretul proprietatii. Daca cererea este scazuta, atunci pretul proprietatilor scade , crescand randamentul.

Este important sa retineti ca randamentul unei investitii este un mod de a masura eficienta investitiei, dar nu este nicidecum o garantie. Investitorii trebuie sa ia in calcul si alti factori, cum ar fi atragerea si retinerea chiriasilor buni, ponderea cheltuielilor de mentenanta, intretinere si reparatii ale cladirii, locatia si vecinatatile unei proprietati cu destinatie comerciala.


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply