De ce sa investesti intr-o proprietate cu destinatie comerciala?

Spatiile comerciale pot fi o investitie excelenta, in mod special pentru investitori in cautare de cash flow. Un investitor care poseda o proprietate rezidentiala se poate considera norocos daca obtine un randament al proprietatii de 4% pentru o casa si de 5% pentru un apartament.

Spatiile comerciale pot obtine chirii mult mai mari, pentru aceleasi suprafete. De exemplu, o proprietate inchiriata in domeniul retail ( un magazin, de exemplu), poate obtine 7%, un spatiu de birouri circa 8%, iar uneori anumite proprietati inchiriate in zone industriale( hale, uzine), pot aduce investitorului si 10%.

Daca luam de exemplu o proprietate care are ca pret de achizitie 500.000 euro, atunci avem:

  • Casa- chirie= 20.000 euro( 4%)
  • Apartament-chirie= 25.000 euro(5%)
  • Retail-chirie=35.000 euro(7%)
  • Office-chirie= 40.000 euro(8%)
  • Industrial-chirie=50.000 euro(10%)

Venitul obtinut din chirie poate varia in functie de anumiti factori, ca localizarea si zona,calitatea cladirii,etc.

Un randament mai mare este un avantaj adus de o chirie mai buna.

Un investitor in zona rezidentiala are de facut multe cheltuieli, cu mentenanta , reparatii, asigurari si costuri de intretinere a cladirii. Aceste costuri reprezinta o parte semnificativa din chirie, cam 30 % si chiar mai mult.

Situatia pentru proprietatile inchiriate in scop comercial se schimba radical. Chiriasul plateste de obicei cheltuielile curente lunare, iar investitorul cheltuie doar circa 5% din chirie.

Exemplul dat mai sus ilustreaza diferentele dintre randamentul net si cel brut, ca nivel de chirie. Daca luam in considerare randament brut cel fara cheltuieli si cel net cel care ramane dupa plata cheltuielilor obtinem urmatoarele rezultate:

Proprietate rezidentiala– randament 5%

Chirie brut- 25.000 euro

Chirie net- 18.000 euro

Proprietate comerciala – randament 8%

Chirie brut – 40.000 euro

Chirie net- 38.000 euro

Daca studiati exemplul de mai sus, va puteti pune intrebarea de ce ar cheltui cineva 500.000 euro pe o proprietate rezidentiala pentru un castig de numai 18.000 euro din chirie, cand ar putea achizitiona o proprietate cu destinatie comerciala care sa ii aduca dublu, la nivel de chirie. Aici sunt doua motive esentiale.

In primul rand , riscul. O investitie importanta aduce cu sine un risc care nu e de neglijat. Principalul risc al unei proprietati comerciale este lipsa chiriasilor.Daca pierdeti un chirias din casa sau apartament, intr-o saptamana aveti altul nou in loc. Un spatiu comercial sau o proprietate de tip industrial poate fi ocupata in decurs de luni sau chiar un an, pana isi gaseste chirias.

In al doilea rand, proprietatea rezidentiala este cumparata pentru cresterea valorii sale, nu pentru randamentul chiriei. Daca cautati cresterea de capital, atunci proprietatea rezidentiala este alegerea potrivita. Daca prioritizati cash-flow,atunci alegeti spatiul comercial.

De unde trebuie sa incepeti? Cautarea unei proprietati comerciale rentabile nu este o misiune usoara. Va recomandam sa va adresati unui specialist in domeniu, care are experienta si cunoaste in profunzime piata imobiliara. Un avocat specializat in domeniul imobiliar va va oferi cele mai competente  sfaturi pentru a investi cu intelepciune intr-un spatiu cu destinatie comerciala.


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply