Cum sa investesti intr-un spatiu comercial: ghidul incepatorului

Tara noastra se situeaza printre primele locuri ca numar de proprietari de locuinte, raportat la numarul locuitorilor. Dar daca in loc de apartamente, casa sau garsoniere,ne-am gandi sa investim in proprietati cu destinatie comerciala?

Piata imobiliara in domeniul proprietatilor destinate comertului- depozite, spatii pentru magazine, chioscuri, buticuri,etc, a cunoscut o dezvoltare graduala, iar investitorii au inceput sa-si orienteze preferintele catre acest tip de proprietati, in paralel cu investitiile in spatii de locuit. Chiar daca perioada crizei economice a afectat global afacerile, scazand nivelul chiriilor, o data cu revenirea economiei  au devenit interesante inchirierile de spatii cu destinatie comerciala.

Sursa profitabilitatiii acestor spatii este chiar afacerea derulata in respectivul spatiu. O firma este de obicei un chirias mai stabil si mai bun platitor ca o persoana fizica, daca ne raportam la aceeasi suprafata inchiriata.In consecinta venitul provenit din inchirierea spatiilor comerciale este un venit mult mai sigur decat cel obtinut de exemplu din investitiile bursiere.

Piata proprietatilor de tip comercial este compusa in principal din locatii de magazine, cladiri industriale( destinate productiei) , depozite, spatii de birouri. Investitia in astfel de proprietati se poate face prin achizitia unor actiuni la fondul care administreaza proprietatea sau cumparand direct proprietatea. O alta cale este cea indirecta, prin investitia in companii dezvoltatoare sau firme care construiesc proprietati cu scop comercial, fonduri de investitii sau direct prin pachete de actiuni.

Daca alegeti sa cumparati direct proprietatea veti fi responsabil cu lucrarile de mentenanta a cladirii, reparatii si amenajari ale spatiilor comerciale, veti incasa direct chiria, in mod regulat, de la cei care ocupa spatiile comerciale, obtinand in final un venit sigur care poate creste o data cu ritmul inflatiei.Inconvenientul este ca in cazul in care decideti sa vindeti proprietatea, fie ca e vorba de o cladire de birouri, depozit sau spatiu comercial, nu este chiar usor. Deseori aceasta procedura cere timp. Investitia insa este avantajoasa in timp, fiind ferita de fluctuatii severe, cum ar fi daca optati pentru piata de capital.

Fondurile de investitii care au in portofoliu proprietati inchiriate ofera actiuni spre cumparare, pentru o lichiditate mai buna , dar sunt mai expuse suisurilor si coborasurilor pietii. In general, o investitie in proprietati cu scop comercial este initial o investitie majora, dar care isi demonstreaza in timp rentabilitatea.Puteti achizitiona in functie de posibilitati spatii de birouri, depozite, spatii situate in centre comerciale sau mall-uri.Proprietatile cele mai cautate sunt cele care ofera vad comercial si atrag chiriasi valorosi, capabili sa inchirieze pe termen lung si sa mentina un nivel ridicat al chiriei.Astfel de proprietati sunt in general mai greu disponibile si mai scumpe.Proprietatile mai mici, cu sanse mai reduse de inchiriere , prezinta riscul de a gasi greu chiriasi sau de a-i pierde usor, in functie de evolutia economica a zonei.

Investitorii in proprietati cu destinatie comerciala trebuie sa fie atenti la trei factori importanti: volatilitate, diversificare si lichiditatea investitiei. Fondurile de investitii pot fi mai putin volatile ca alte forme de proprietate directa. Actiunile detinute la diverse fonduri de investitii care administreaza proprietati cu scop comercial pot fi mai usor vandute

Spatiile comerciale detinute direct de investitor sunt mai stabile ca investitie, dar pot fi mai greu vandabile .Daca economia trece prin dificultati, si firmele care inchiriaza diferite spatii comerciale pot fi puse in situatia de a plati mai greu chiria. In situatia extrema in care chiriasii pleaca, trebuie gasita o solutie care sa nu duca neaparat la instrainarea proprietatii.

Pentru cei care prefera sa detina in proprietate directa spatii comerciale, sfatul principal este diversificarea portofoliului. Este de preferat sa detineti spatii situate in zone diferite, cu chirii diferite, pentru a regla balanta finala a profitului. Investitorii sunt tentati sa opteze pentru un singur sector, sau regiune, in timp ce o buna distributie a proprietatilor in zone diferite( retail, spatii de birouri, depozite) scade riscul si maximizeaza profitul .

Daca alegeti sa investiti in actiuni, alegeti un fond de investitii care administreaza un numar mare de proprietati, nu doar cateva imobile. Ideal ar fi sa alegeti fonduri mari de investitii, cu portofolii majore de spatii comerciale.Managementul proprietatii si locatia sunt principalele parghii care fac o investitie imobiliara sa functioneze. Daca este gresit administrata, o proprietate cu scop comercial genereaza un esec sigur, asa ca estimati bine cum veti optimiza investitia dumneavoastra.


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply