Investitii Imobiliare,

9 sfaturi pentru a investi cu succes in imobiliare

A detine o proprietate sau mai multe, ca investitie pe termen  lung, este un demers care trebuie analizat cu mare atentie pentru a evita erori, capcane si greseli care pot costa foarte scump. O investitie insuficient gandita, conduce la probleme ulterioare care initial nu erau deloc luate in calcul.

Pe de alta parte, nu trebuie sa fii un geniu pentru a fi un investitor de succes in domeniul imobiliar. Multe persoane s-au indreptat spre zona imobiliara pentru investitii si au reusit sa-si asigure un venit confortabil si constant, dupa o achizitie realizata cu succes.

  1. Stabillirea obiectivului

O investitie imobiliara este o afacere pe termen lung, asa ca trebuie sa fie foarte clar ce asteptari aveti din punct de vedere financiar si motivatia unei astfel de investitii. O data ce scopul este clar o investitie in zona imobiliara, atunci obiectivul este bine determinat. O suma de bani care este investita intr-un imobil, apartament, teren, etc, are rolul de valoriza si de a conduce la profit, prin achizitia acelei proprietati.

  1. Stabilirea valorii investitiei

In momentul deciziei de a investi in imobiliare, trebuie stabilita suma care va fi investita in proprietate,ca valoare finala a investitiei. Trebuie sa fie luate in calcul diferite cheltuieli adiacente investitiei propriu-zise, reprezentand plata serviciilor de consultanta, un eventual comision pentru incheierea tranzactie, plata cheltuielilor notariale ocazionate de cumpararea proprietatii, etc. Este important ca tranzactia sa se incadreze in suma stabilita, oricat de tentante ar fi alte proprietati mai scumpe, dar care vor impune cheltuieli mai mari.

  1. Consilierea de specialitate

O achizitie in domeniul imobiliare trebuie neaparat sa fie realizata in conditii de siguranta si de aceea se recomanda consilierea de specialitate oferita de un expert in domeniu. Experienta si cunoasterea aprofundata a pietii imobiliare va permite consilierului sa ofere spre investitie proprietati reale, atent selectionate pentru a reprezenta o investitie de valoare.

  1. Vizionarea proprietatilor

Analizarea investitiei are loc in momentul in care se pot compara mai multe proprietati. O etapa esentiala este vizionarea potentialelor proprietati scoase la vanzare, cu ajutorul consilierului imobiliar care se ocupa de tranzactie.Oricat de tentant ar parea, niciodata nu trebuie aleasa prima oferta care pare interesanta, uneori trebuie vazute multe proprietati pentru a decide in mod corect.

  1. Analiza riscurilor si beneficiilor

Analiza pozitionarii investitiei in contextul economic al zonei, evaluarea potentialului proprietatii si in final profitul estimat din investitie sunt factori esentiali in decizia cumpararii unei proprietati imobiliare. Chiar daca subiectiv vorbind, o proprietate nu pare prea interesanta, este de retinut ca e vorba de o investitie menita sa aduca profit, nu casa sau apartamentul in care veti locui, asa ca decizia trebuie luata foarte obiectiv.

  1. Decizia finala

Dupa etapele precedente, vine momentul deciziei finale. Este esential ca acest moment sa fie bine analizat, nu se iau hotarari importante in pripa, de aceea o proprietate care poate parea tentanta prin pret are deseori probleme in domeniul calitatii. O oportunitate nu se rateaza, de aceea consilierul imobiliar va sti sa indrume cumparatorul sa faca pasul decisiv la momentul potrivit.

  1. Procesul de cumparare (acte, documente,etc)

In cadrul procesului de cuparare a proprietatii, o atentie sportia trebuie acordata actelor si titlurilor de proprietate, eventualele probleme ulterioare fiind mai greu de indreptat, deseori prin proceduri judecatoresti care ce timp si bani. De accea trebuie ca investitia sa fie verificata foarte atent si competent de persoana care are cele mai multe cunostiinte in domeniu, si anume consilierul imobiliare care asigura asistenta juridica asupra investitiei.

  1. Valorizarea investitiei – inchiriere,arenda,etc

Ulterior achizitiei, urmeaza inchirierea proprietatii, etapa cu care incepe procesul de rentabilizare a investitiei. O inchiriere inspirata, la un pret foarte bun, este menita sa valorizeze o proprietate aparant neinteresanta, asa ca inchirierea trebuie analizata cu maxima atentie. Conditiile juridice si cadrul legal asigura siguranta ca investitia nu va fi deteriorata in timp si ca profitul va creste pe masura ca timpul devalorizeaza proprietatea.

  1. Concluzii

O investitie inspirata in domeniul imobiliar nu este bazata pe noroc, este o decizie care trebuie foarte bine analizata din multe puncte de vedere, pentru ca implica sume de bani considerabile, efort, timp si implicare. Un specialist in domeniul investitiilor imobiliare ofera siguranta tranzactiei si confortul unei afaceri bine realizate.

Citeste Cartea cu ImoIQ

Oportunitățile există mereu

Am aflat că succesul în domeniul imobiliar nu este un aspect întâmplător. Nu este necesar să reinventați roata. Luați-vă timpul necesar pentru a cunoaște statisticile pieței în care intenționați să investiți. Atunci când cunoașteți piața, veți putea găsi cu siguranță oferte. Încă de când au apărut tranzacțiile de pe piața imobiliară, oamenii au găsit mereu oportunități pentru a face bani. 

Mulți oameni se tem de crizele economice, dar cu toate acestea cei mai abili investitori privesc aceste vremuri de recesiune foarte diferit. Dacă sunteți un investitor imobiliar, trebuie să schimbați modul în care priviți o turnură a economiei. Din perspectiva mea, o încetinire a pieței înseamnă că imobilele sunt acum la reducere. Acesta este un moment excelent pentru a investi.

Trebuie să implementați strategii distincte în funcție de perioadele diferite din ciclul pieței. De exemplu, după prăbușirea pieței imobiliare, mulți constructori au ieșit din afaceri, deoarece nimeni nu cumpăra case noi. Cu toate acestea, piața renovărilor a crescut. Faptul că renovările aduc un câștig mare atunci când piața stagnează este bine cunoscut.

  • Alegeți cu atenție consultantul imobiliar

Există o diferență mare în a angaja un agent imobiliar pentru a-ți vinde casa și a angaja un consultant in investitii imobiliare pentru a face o achiziție imobiliară. Nu doriți să angajați un agent imobiliar slab pentru a face o investiție.

Căutați un consultant care are cunoștințe legate de piață, putere de negociere, listări exclusive și verificați istoricul vânzărilor anterioare.

Un consultant imobiliar bun are acces la informații și înregistrări pe care publicul nu le are. În plus, el / ea își folosește abilitățile și experiența pentru a vă obține cea mai bună ofertă.

În majoritatea timpului, acești consultanti imobiliari și-au creat echipe formate din avocați, notari, inspectori de construcții, contabili și companii de conducere. Cereți consultantului specializat in investitii imobiliare să vă prezinte persoanele cu care lucrează.

Dacă intenționați să fiți un investitor imobiliar de succes, construirea unei relații cu un expert reprezintă un element cheie.

Faceți cei mai mulți bani în ziua în care cumpărați

Pentru a câștiga cât mai mulți bani în ziua în care cumpărați, trebuie să:

 Cumpărați atunci când oferta este mai mare decât cererea

Dacă achiziționați atunci când oferta depășește cererea, aveți mult mai multă putere de negociere decât în cazul în care trebuie să concurați cu alte 10 oferte. Pe o piață a cumpărătorilor există o cantitate mare de variante din care puteți alege. De obicei, imobilele stau pe piață o perioadă destul de lungă și vânzătorii devin disperați să vândă.

Căutați vânzători care sunt foarte motivați să vândă

Aceasta poate fi o situație de divorț. Oamenii sunt foarte motivați să vândă atunci când divorțează și vor lăsa proprietatea la un preț mult mai mic decât valoarea justă de piață. Dacă proprietarul actual al unui imobil nu este în măsură să efectueze plățile ipotecare, în cele din urmă banca îl va executa silit. Găsiți persoane în această situație și și faceți-le o ofertă. Proprietarul unei locuințe nu vrea niciodată să fie executat silit. Este o ipostază foarte stresantă în care banca preia casa, iar acest tip de vânzător este foarte motivat să vândă.

Cumpărați o proprietate pe care o puteți renova pentru a creste chiriile.

Cumpărați întotdeauna un imobil căruia îi puteți crește valoarea. Mulți dintre cei mai mari investitori imobiliari cunosc acest secret. Fie că vă place sau nu personajul, Donald Trump este cel mai bun exemplu al cuiva care cumpără imobiliare avariate pe care mai apoi le transformă.

Donald Trump este un investitor imobiliar care ia această regulă foarte în serios. Un exemplu primordial este reprezentat de momentul în care Donald a cumpărat Hotelul Commodore pe strada 42 din Manhattan. Hotelul Commodore a fost cândva venerat ca unul dintre cele mai bune hoteluri din New York, însă, în timp, acesta a decăzut și a pierdut de 1,5 milioane de dolari în ultimul an de funcționare.

În cele din urmă, a devenit o problemă. Atunci a intervenit Donald Trump.

El a achiziționat hotelul, a făcut o renovare de 100 de milioane de dolari și a redeschis hotelul sub numele de Grand Hyatt.

Recent, Grand Hyatt a cumpărat cota lui Donald Trump pentru prețul de 130 de milioane de dolari. Asta înseamnă a adăuga valoare și a îmbunătăți o proprietate.

  • Țintiți către piețele premium

Întotdeauna va exista cineva care are destul de mulți bani ca să cumpere o proprietate premium. Banii sunt pe piețele imobiliare premium. Piețe precum București, Timișoara, Cluj sunt piețe premium. Dacă ați cumpărat o proprietate într-unul din aceste orașe acum 10 sau 15 ani, acum aveți o mulțime de capital acumulat. Un profit garantat indiferent de starea pieței

Piețele premium sunt de obicei primele care au de suferit în cazul unei recesiuni și sunt, de asemenea, primele care își revin. Acest lucru se datorează faptului că oamenii vor vedea întotdeauna valoarea unei achiziții într-un oraș sau cartier bun.

  • Căutați magazine mari

Una dintre cele mai mari chei ale succesului în domeniul imobiliar este să cumpărați proprietăți aflate lângă repere importante. Când sunteți în căutarea de posibile investiții, asigurați-vă acestea sunt in vecinatate. Aș prefera să investesc aproape de o cafenea Starbucks, universități și școli generale. Similar, este valabil și contrariul. Dacă un supermarket tocmai a închis o locație a magazinului, acesta este un indiciu excelent ca nu trebuie să investiți în acea zonă.

Familiile tinere au în vedere locația casei lor mai mult decât pe vremuri. Familiile tinere și millenials vor să trăiască într-o casă care are multe facilități înjur. Acest lucru presupune să poată merge cu ușurință la cumpărături, restaurante și alte puncte de interes.

Oamenii care fac cumpărături la Mall au in general venituri mai mari. Sunt cetățeni ai clasei de mijloc de sus, care conduc economia locală. Ei sunt capabili să își plătească chiria la timp. Aceștia sunt cei ce vor aprecia investiția imobiliară pe care o faceți.

  • Căutarea partenerilor potriviți

Căutați parteneri care au aceeași viziune ca dvs. Asigurați-vă că aveți aceleași obiective pe termen lung și pe termen scurt în legătură cu proprietatea. Dacă nu sunteți de acord cu direcția planului lor de afaceri, relația voastră va avea de suferit. Este important să discutați toate aspectele afacerii. Trebuie să discutați; rolurile, de unde provine capitalul, cum vor fi distribuite profiturile și, cel mai important, cum se va împărți munca?

Crearea de relații cu parteneri este un aspect de care va trebui să învățați să vă bucurați. Ieșiți din zona de confort și mergeți la întâlniri.

  • Investiți într-o zonă în dezvoltare

Întrebarea de milioane de euro este: cum puteți prezice încotro merge dezvoltarea? Aflați cum se dezvoltă locurile de munca in zona. Noile locuri de muncă reprezintă o modalitate excelentă de a determina care vor fi prețurile locuințelor din zonă în următorii ani.

  • Folosiți regula de 10%

Aceasta este o regulă excelentă pentru a filtra proprietățile. Există milioane de proprietăți pe piață ce reprezintă posibile investiții, orice moment. Nu doriți să pierdeți timpul analizându-le pe toate. Regula de 10% la sută reprezintă o modalitate rapidă de a determina ce proprietăți merită investigate în continuare.

Este o formulă foarte simplă pentru a evalua oportunitățile unei investiții. Chiria brută anuală trebuie să fie de cel puțin 10 la sută din prețul de achiziție.

Exemplu:

* Chirie lunară x 12 = chirie anuală brută

*** Prețul de achiziție x 10% = trebuie să fie egal cu chiria brută anuală

Prețul de cumpărare a proprietății este de 175.000 Euro. Proprietatea poate fi închiriată pentru 1.500 Euro pe lună.

* 1.500 x 12 = 18.000 euro

*** 175.000 EURO x 10% = 17.500

Chiria brută este cu 500 de euro mai mare decât pragul. Pragul fiind de 10% din prețul de achiziție.

După cum puteți vedea din calculul de mai sus, aceasta este o proprietate care merită analizată în continuare. Acesta este doar un calcul care poate fi utilizat pentru a analiza o proprietate. Practic, ceea ce caută un investitor atunci când face acest calcul este fluxul de numerar. Doriți să vă puteți plăti creditul, cheltuielile și să rămâneți în continuare cu un flux de numerar pozitiv. În imobiliare fluxul de numerar pozitiv înseamnă totul.

  • Urmăriți piața

Piețele cumpărătorilor (când oferta depășește cererea) sunt minunate pentru a găsi oferte și pentru a vă negocia condițiile. Piața vânzătorului (când cererea depășește oferta) este ideală pentru a vă vinde proprietățile și a obține profituri uriașe.

Ciclul imobiliar a fost foarte proeminent de-a lungul istoriei și continuă să se repete. Cumpărați la preț scăzut și vindeți la preț ridicat. Veți câștiga o mulțime de bani și veți arăta, de asemenea, ca un geniu pentru persoanele care nu au cunoștință de acest ciclu.

  • Păstrați-vă obiectivitatea

Acesta este un sfat foarte simplu, nu lăsa emoțiile să vă încurce judecata. Dacă investiția îndeplinește cerințele dvs. în ceea ce privește rentabilitatea sa, faceți tranzacția, dacă nu, mergeți mai departe.

Veți găsi multe oferte. Pentru a vă ușura viața, scrieți-vă cerințele pe care le aveți de la investiția dvs. ideală. De exemplu; vreți ca investiția să vă ofere o creștere de 6%, bugetul dvs. este de 200.000 Euro, vreți sa cumpărați apartamente cu doua camere. Având cerințe clar definite, va fi mult mai ușor să căutați oferte.

Când aveți cerințe stricte, nu veți pierde din vedere variantele pe care le-ați ratat.

  • Începeți prin a gândi obiectivele

Trebuie să știți care este planul de bătaie. Care este motivul achiziției? Care sunt obiectivele pe termen lung și pe termen scurt? Este o idee bună să vă puneți întrebări înainte de a face o achiziție. Enumerați o serie de întrebări la care trebuie să răspundeți cu multă claritate.

● Acest bun se va afla în portofoliul meu la nesfârșit?

● Plănuiesc să vând în 5, 10 sau 15 ani?

● Cum trebuie structurat creditul dacă intenționez să vând mai devreme sau mai târziu?

● De unde provin banii pentru a cumpăra?

● Care este penalitatea de întârziere?

● Toți investitorii sunt de acord cu planul ?

● Este un împrumut cu dobândă?

● Care este termenul împrumutului?

● Ce se întâmplă dacă apare o încetinire a economiei?

Trebuie să faceți o analiză aprofundată a scopurilor. Veți avea o viziune mult mai bună asupra obiectivului dacă vă puneți aceste întrebări.

De asemenea, este important și momentul cumpărării proprietății. Dacă intenționați să o păstrați pentru totdeauna, nu este la fel de important să cumpărați pe o piață scăzută. Dacă intenționați să vindeți în câțiva ani, este esențial să cumpărați pe o piață in scadere.

De asemenea, dacă lucrurile nu merg așa cum este planificat, aveți nevoie de o strategie prin intermediul căreia să vă puteți retrage, dar să faceți în continuare bani. Este bine să aveți acest tip de strategie de retragere chiar dacă intenționați să păstrați proprietatea.

  • Piața imobiliară

Chiar dacă faceți greșeli mari în imobiliare, piața este iertătoare pe termen lung. Încercați să nu greșiți și veți câștiga foarte mulți bani repede.

  • Cine este în echipa de experți

Atunci când vindeți sau cumpărați proprietăți sau reședințe, este important să aveți o echipă de experți care să vă ajute în atingerea obiectivelor. Echipa ar trebui să fie constituită din consultanti imobiliari, avocați, contabili, brokeri de credite, inspectori de construcții și brokeri de asigurări.

Toți acești profesioniști au o mulțime de cunoștințe și experiență. Ei vă vor fi la îndemână atunci când vă veți confruntați cu situații dificile. Nu puteți sa investiți singur în imobiliare, iar acești oameni vor reprezenta o parte vitală a succesului. Crearea unei liste pentru echipa ideală este foarte ușoară. Acești oameni vor să facă afaceri. Căutați-i și creați-vă relații.

  • Educația financiară este cheia

Dacă faceți ceva ce 80% din populație nu este dispus să facă, cu siguranță vă veți evidenția în mulțime. Educația financiară este seacă și plictisitoare. Tocmai de aceea, mulți oameni nu sunt alfabetizați financiar.

Cunoașterea termenilor și condițiilor de finanțare este esențială în atingerea obiectivelor imobiliare pe care le aveți. Succesul în investițiile imobiliare se bazează în mare parte pe capacitatea investitorului de a obține finanțarea din una dintre numeroasele surse disponibile. Resursele sunt disponibile pentru toată lumea: bănci, creditori terți, familie, prieteni. Dacă învățați să vorbiți limba marilor bănci, veți reuși.

Când vorbesc despre limba băncilor, ceea ce vreau să spun este: a știi cum să abordați băncile atunci când căutați finanțare.

Puncte cheie pentru obținerea finanțării:

1. Exersați prezentarea ofertei.

2. Dezvoltați o relație cu bancherul.

3. Căutați un bancher care să ia decizii rapide

4. Întrebați care este limita sa de creditare.

5. Cereți limita maximă. Cereți mai mulți bani decât aveți nevoie.

6. Băncile împrumută mai confortabil cuiva care are un istoric pozitiv

8. Faceți un parteneriat cu cineva care are un istoric bun. Astfel se creează o înregistrare instantanee.

  • Cumpărați acum

Cel mai bun moment pentru a cumpăra imobiliare a fost acum 10 ani, iar al doilea moment oportun este chiar acum.

  • Schimbați categoria din care face proprietatea și creșteți valoarea

Când achiziționați o proprietate cu scopul de a modifica modul în care este folosit terenul, investiți în profitabilitatea dezvoltării. Nu doar sperați doar la o creștere a prețului. Speranța unei creșteri a prețurilor durează mult timp și este considerată de fapt un joc de noroc de unii investitori.

Modificând modul de utilizare legal al proprietății, puteți crește valoarea terenului. De exemplu, o proprietate care permite o casă pentru o singură familie valorează de obicei mai puțin decât terenul unde puteți construi clădiri comerciale. O proprietate care permite subdiviziunea sau un teren care permite construirea mai multor case valorează o sumă considerabilă de bani. Fără a schimba altceva decât utilizarea terenului, ați crescut și valoarea acestuia. Schimbarea categoriei din care face parte un teren presupune multă muncă, iar reușita nu este întotdeauna garantată. Luați legătura cu experții pentru a face acest lucru.

  • Nu faceți acest lucru

Motivul principal pentru care oamenii nu vor reuși nimic este acela că se amână treaba și găsesc motive să nu ia măsuri. Notați-vă obiectivul. Luați masuri in fiecare zi si țineți-vă idealul în minte.

Datoria este un instrument excelent pentru a vă mări averea, atunci când este utilizată cum trebuie.

Pe de altă parte, nu vă extindeți prea mult. Există nenumărate povești despre antreprenori imobiliari care au devenit victime ale pieței imobiliare nemiloase și au pierdut tot.

Acordați-vă timp pentru a înțelege modul în care se dezvoltă piața.

  • Cumpărați ieftin, vindeți scump

În general, dacă mergeți împotriva turmei, veți face mișcarea corectă. Gândirea convențională este întotdeauna greșită. Când mass-media difuzează lucruri negative, toată lumea își vinde investițiile. Acesta este, de obicei, cel mai rău moment pentru a vinde. Când se pare că vremurile bune nu se vor termina niciodată, este cel mai rău moment pentru a cumpăra bunuri imobiliare. Acesta este de obicei apogeul pieței. În primul rând, trebuie să înțelegeți că există un ciclu în imobiliare, apoi trebuie să învățați să identificați unde vă aflați în cadrul ciclului. Atunci puteți profita în urma unei afaceri.

  • Folosiți în mod înțelept împrumuturile

Mulți oameni s-au înecat în datorii, deoarece nu au putut să-și plătească împrumuturile. Un profit imediat nu este garantat, dar rambursarea împrumuturilor este un lucru sigur. Creați strategii de retragere astfel încât să nu vă aflați într-o poziție în care nu vă puteți rambursa datoria.

Folosiți regula de 1%. Nu ar trebui să vă utilizați toți banii în investiții lunare. Întregul scop al investițiilor imobiliare este ca acestea să vă aducă bani din prima zi a lunii.

Cu ajutorul unui împrumut, puteți controla mai mult imobiliarele. Cu ajutorul unui mic avans, aveți posibilitatea de a controla întreaga proprietate. Acest lucru nu este valabil pentru investițiile la bursa.

  • Dezvoltați strategii

Există o mulțime de investitori care se asigură că afacerea lor poate face față celui mai rău scenariu. Planul de afaceri ar trebui să cuprindă: cine este implicat, care este riscul, care este recompensa și care este contextul.

Investitorii ar trebui să aibă o strategie foarte clară înainte de a face achiziții. Acest lucru înseamnă că strategia nu poate fi schimbată pentru a vă atinge obiectivele schimbătoare? Nu. Acesta este de fapt unul dintre avantajele investițiilor în imobiliare.

Există atât de multe moduri diferite de a te îmbogăți prin intermediul acestui segment de activitate.

Sunteți CEO al companiei dvs. de investiții imobiliare. Principala responsabilitate a CEO este să dezvolte strategii și să ghideze compania.

  • Creditorii știu cel mai bine

Creditorii vor să se asigure că investiția vă va aduce bani. Dacă creditorul nu aprobă acordul, abandonați investiția. Când sunt refuzați, investitorii cer împrumuturi de la terți pentru ca tranzacția să fie dusă la capăt, cu o dobândă mai mare decât cea pe care ar acorda-o banca. Cea mai mare greșeală. Investitorul va eșua. Sau nu va obține niciodată un flux de numerar suficient pentru a construi un portofoliu masiv. O mică greșeală ca aceasta făcută la început vă poate ține pe loc ani la rând.

Creați relații în industria bancară. Aflați cum să vă prezentați ideea băncilor. Băncile vor să împrumute bani, și au atât de mulți încât nici nu știu ce să facă cu ei! Oferiți băncilor informațiile pe care le vor, astfel încât să vă finanțeze tranzacțiile. După ce creați o relație, puteți deveni un client favorit, fapt ce este urmat de rate și termeni considerabil mai buni.

  • Când este greu de găsit o ofertă în calitate de cumpărător, este momentul ideal pentru vânzări

Toată lumea a auzit despre piața imobiliară din București și despre ce s-a întâmplat în 2006- 2008. A existat o frenezie a cumpărătorilor care au făcut oferte de preț ridicole pentru proprietăți, fără a ține cont de valoarea lor reală. Vânzătorii au beneficiat de oferte multiple atunci când și-au listat casele de vânzare. Ofertantul cu cel mai mare preț și cele mai bune condiții, a câștigat proprietatea.

Acestea sunt caracteristicile unei piețe în care este ideal să vindeți.

Dacă se întâmplă să vă regăsiți în acest tip de piață, vindeți-vă proprietatea, deoarece vi se va prezenta o ofertă de nerefuzat, cel mai probabil.

  • Nu pierdeți bani

Există prea multe informații în lume cu privire la bunurile imobiliare pentru a pierde bani. Investițiile imobiliare sunt cu siguranță mai ușoare și mai puțin riscante decât investițiile de pe bursa.

Sunt foarte sigur că nu veți pierde bani dacă aplicați toate regulile din această carte.

În schimb, veți crea un portofoliu profitabil. Trăiți o viață plină de opțiuni. Pierderea banilor nu este una dintre ele.

  • Norocos sau inteligent

Cred că îți poți crea propriul noroc în afaceri. Cu cât încercați mai mult, cu atât este mai probabil să aveți noroc sau succes.

Practic, asta înseamnă că sunteți o persoană plină de resurse. Nu acceptați înfrângerea, continuați să lucrați spre obiectivul dvs. până când acesta se va realiza. În imobiliare, cu cât relaționați mai mult, vă crești abilitățile și cu cât vă afișați mai mult, cu atât mai norocos veți fi. Donald Trump a spus: „Cu cât muncesc mai greu, cu atât mai mult noroc am”.

Alegerea mobilului potrivit la momentul potrivit este o abilitate rară și extrem de profitabilă, iar aceasta poate fi învățată.

Imobilul ca mobil pentru atingerea obiectivelor financiare masive a fost folosit de multe persoane.

Nu există multe bunuri în lume care pot fi controlate cu mici plăți în tranșe. Pentru a cumpăra imobile comerciale, care aduc un flux constant de bani, aveți nevoie de un avans cuprins între 20% și 35%.

Pentru a achiziționa o casă care să găzduiască o singură familie, puteți folosi un avans de 5%. Cu avansuri reduse, aveți mai multe șanse să obțineți profituri mai mari ulterior.

Exemplu:

O casă în valoare de 100.000 Euro necesită un avans de cel puțin 5%. Depozitul cu 5% înseamnă 5.000. Creditul ipotecar va fi de 95.000 Euro. Cu dobânzile curente, plata dvs. ipotecară va fi de aproximativ 500 Euro pe lună. Dacă puteți închiria casa pentru 700, aveți un flux de numerar de 200 Euro pe lună.

Dacă ai economisit 20.000 de euro, teoretic puteți controla 4 case. Păstrați mereu un buget pentru costurile de transfer.

Acesta este fundamentul tuturor investițiilor imobiliare de succes. Este un exemplu foarte simplu, dar puteți scala acest lucru la proprietăți mult mai mari. Conceptul este același. Veți deveni o persoană foarte norocoasă imediat ce veți primi la începutul lunii o sumă constantă de bani.

  • Învățați mereu

Investiți întotdeauna în dumneavoastră. Deși cunoștințele de piață sunt necesare pentru a avea succes, dacă nu le puteți aplica și executa, acestea nu au valoare. Nu trebuie doar să îți ocupe capacitatea de stocare din creier.

Cu cât învățați mai mult, cu atât câștigați mai mult. Există o corelație directă între cât de citiți și suma de bani pe care o câștigați.

  • Fiți transparent

Este mai bine să fiți transparent, decât să fiți dat în judecată. Mai ales atunci când știți că este posibil ca proprietatea să aibă defecte latente. Un defect latent este un defect care nu poate fi descoperit în urma unei inspecții obișnuite. Mulți vânzători au fost dați în judecată deoarece nu au crezut că este necesar să dezvăluie un viciu ascuns. Deși ați putea pierde bani în urma dezvăluirii unui defect de acest gen, este mai bine decât să fiți dat în judecată pentru o sumă mare în urma vinderii proprietății.

  • Locația, locația, locația

Există o multitudine de factori ce intră în joc atunci când trebuie să alegeți o locație în care să investiți. Atunci când căutați proprietăți pentru a le închiria după achiziție, un mod sigur prin care să găsiți un cartier bun presupune găsirea unui “loc potrivit”. Locul potrivit, în ceea ce privește vârsta cartierului, are o vechime cuprinsă între 10 și 35 de ani. Dacă e mai nou de 10 ani, locuința va fi scumpă. Un cartier cu vârsta de 35 de ani sau mai vechi este de obicei șubrezit și inclus într-o categorie inferioară.

De asemenea, căutați istoricul de vânzări din zonă. Întrebați care este media zilelor pe care le petrec in piață imobilele din zonă. Media zilelor petrecute pe piață este un indiciu foarte bun pentru a vă da seama dacă respectiva zonă este dorită sau nu.

Fiți atent la partea estetică. Cum arată peisajul zonei? Sunt peluzele îngrijite ? Există mașini abandonate în curți? Dacă proprietatea are ferestrele blocate cu zăbrele, probabil că zona nu este sigură. Oamenii care sunt mulțumiți de locul în care locuiesc tind să-și trateze locuința cu mai multă grijă, indiferent dacă este vorba de un bun imobiliar personal sau de un spațiu închiriat.

Puteți accesa și site-urile primăriilor care furnizează informații despre comunitate.

Locația imobilului este atât de importantă, deoarece influențează cine vor fi chiriașii și aprecierea investiției. Mediul în care intenționați să cumpărați investiția imobiliară este la fel de important ca proprietatea în sine.

Prefer să investesc într-o zonă in care trăiesc familiile de clasă mijlocie. Familiile de clasă mijlocie sunt coloana vertebrală a țării. Sunt oameni muncitori și reprezintă chiriași nemaipomeniți. În plus, de obicei, există mai puțina criminalitate în zonele ce găzduiesc noi familii tinere. Acești factori creează un mediu ideal de investiții.

Plimbați-vă prin zonă dacă puteți. Investiți într-o zonă cu oameni grozavi. Acestea zone sunt cele pe care trebuie să le apreciem.

  • Construiți-vă personal investiția

Avantajul principal al construirii propriei clădiri este că sunteți capabil să obțineți un profit mai bun decât media investiției. Desigur, dacă puteți găsi o proprietate care se află la vânzare la un preț redus. De asemenea, costul construcției plus terenul trebuie să fie mai puțin costisitor sau echivalent cu proprietățile deja existente.

Dacă puteți găsi un teren ieftin, costul pentru va fi mult mai mic dacă construiți in regie proprie, în loc să găsiți o casa cu teren care este pusă spre vânzare. Prin construirea propriei investiții, puteți elimina prețul adăugat unei construcții preexistente.

Acest lucru nu este valabil pentru toate piețele și pentru toate situațiile. Vă recomand să faceți acest lucru numai dacă ați avut mulți ani de experiență în construcții imobiliare.

  • Alegeți terenul

Înainte de a începe proiectarea clădirii, trebuie să găsiți un teren și să îl cunoașteți bine. Este foarte important să înțelegeți reglementările și restricțiile care pot afecta amplasarea și proiectarea clădirii. Casa dvs. trebuie să fie proiectată și construită pentru a răspunde cerințelor unice impuse de teren.

  • Finanțare și bugetare

Finanțarea construcției unei case noi diferă de cea a achiziționării uneia deja existente. Trebuie să stabiliți relații cu mulți profesioniști din domeniu. Este necesar să creați un buget pentru a stabili prioritățile cheltuielilor dvs.

  • Proiectarea locuinței și aprobarea planurilor

Un profesionist în proiectare sau un arhitect se va asigura că noua dvs. casă va îndeplini toate codurile și cerințele de construcție impuse de lege. O autorizație de construcție va fi obținută înainte de începerea construcției.

  • Finalizarea construcției

Un lucru complex și costisitor cum este construcția unui imobil ar trebui construit cu sentimentul de lucrului în echipă. Subcontractanții și furnizorii sunt

participanți activi ai proiectului și își asumă responsabilitatea pentru calitatea și programarea activității lor.

Acesta este procesul de construire a unei proprietăți de investiții.


Creați un flux de numerar

Creați flux de numerar, astfel încât la bătrânețe să nu fie necesar să vă bazați pe pensie. Banii de pensii nu sunt suficienți. Nu există nicio modalitate de a garanta că guvernul nu va cheltui acești bani.

Dacă dețineți bunuri imobiliare, lăsați locatarii sa plătească ipoteca si dobânda. Cumpărați mai multe proprietăți imobiliare folosind capitalurile proprii pe care le-ați construit. Creați-v un obiectiv din achiziția a 1,5,10 proprietăți pe an. Până la pensionare, veți avea un portofoliu masiv, fără griji legate de venituri. Dacă aveți 20 de proprietăți, fiecare plătind 500 Euro pe lună, înseamnă că încasați 10.000 de euro pe lună. Există o putere masivă în investițiile imobiliare.

Venit operațional net, amortizare, rata de capitalizare

Numerele de mai jos sunt destinate exemplului de scenariu de investiții.

Preț de achiziție 800.000 Euro

Rata de capitalizare 8%

NOI 64.000 Euro

Venit operațional net 120.000 Euro

Cheltuieli operaționale 56.000 Euro

Rata de capitalizare

Venit operațional net / Preț de achiziție = rata de capitalizare

64.000 Euro / 800.000 Euro = 8%

O rată de capitalizare vă va ajuta să determinați dacă proprietatea merită investiția. Majoritatea proprietăților pe care le-am văzut au o rată a plafonului de la 6 la 12 la sută. Orice în afara acestor numere ar trebui să indice că este ceva în neregulă cu proprietatea. Asigurați-vă că faceți cercetări asupra proprietății. Solicitați o descriere financiară completă a proprietății.

Venit operațional net

Venit brut din închiriere – cheltuieli operaționale= venit operațional net

120.000 Euro – 56.000 Euro = 64.000 Euro

Venitul operațional reprezintă numărul la care ajungeți după ce venitul brut este scăzut din cheltuielile dvs. de exploatare.

Amintiți-vă că datoria trebuie scăzută din venitul operațional. Datoria reprezintă plățile dvs. ipotecare anuale.

Amortizarea

Preț de achiziție a proprietății / Venit brut anual = Amortizarea

120.000 Euro / 800.000 Euro = 6.667

Doriți ca amortizarea să mai mică de 10. Cu cât este mai mare numărul, cu atât este mai puțin probabil ca proprietatea să aducă un flux de numerar. În acest caz, amortizarea este 6.667. Aș cumpăra cu siguranță această proprietate.

Risc și recompensă

Cantitatea de risc pe care o puteți gestiona este foarte subiectivă. Cred că ar trebui vă asumați întotdeauna riscuri mari. Jucați în liga mare. Nu cred în planul B. Creați o viziune, planificați și executați.

Care sunt riscurile care pot duce la eșecul investițiilor imobiliare? Din păcate, investițiile reale sunt puternic afectate de factori externi. Unii dintre acești factori includ:

1. Cicluri

Ciclul imobiliar este un ciclu fluctuant de boom-uri și eventuale prăbușiri. Dacă nu știți ce s-a întâmplat în ciclurile anterioare, puteți fi în pericol să pierdeți mulți bani.

2. Ratele dobânzii

Când ratele dobânzilor cresc piața poate încetini. Dobânzile ridicate duc la incapacitatea persoanelor de a se califica pentru credite ipotecare. În curând, mulți oameni nu își pot permite casele in care locuiesc. De asemenea, în această situație, multe persoane nu sunt în măsură să își plătească creditul. Veți vedea o mulțime de case executate silit.

3. Mediul politic

Direcțiile și politicile guvernamentale joacă un rol important în ceea ce privește dezvoltarea afacerilor imobiliare. Dacă unele dintre beneficiile fiscale ale deținerii de proprietăți imobiliare sunt eliminate, acest lucru va afecta negativ portofoliul dvs. imobiliar.

 Factori pe care îi aveți sub control

1. Direcția

Operațiuni și direcții de afaceri. Trebuie să planificați în mod continuu. Amintiți-vă că execuția și munca grea sunt cele mai importante.

2. Cunoștințele

Cantitatea de cunoștințe pe care o aveți despre investiții. Sunteți un cititor avid? În esență, sunteți un CEO al activității dvs. de investiții imobiliare. Un CEO obișnuit citește mai mult de 50 de cărți pe an. Warren Buffett citește 8 ore pe zi. Din fericire pentru noi, putem accesa informații facil, având nevoie doar de un telefon

3. Urmărirea profiturilor și cheltuielilor

Urmărirea profiturilor și cheltuielilor. Multe afaceri nu reușesc, deoarece eșuează să calculeze profitabilitatea de a investi într-o oportunitate. Există o mulțime de programe și aplicații care vă pot ajuta în această situație. De asemenea, vorbiți cu contabilul.

4. Puteți persevera?

Personalitatea ta. Sunteți o persoană plină de resurse? Sunteți o persoană rezistentă, care nu renunță cu ușurință?

5. Locul de amplasare

Nu cumpărați o casă pentru o singură familie situată într-o zonă proastă. Petreceți mult timp făcând cercetări în zonă.

Cea mai bună modalitate de a atenua riscul este sa va concentrați pe ceea ce puteți controla. Există mulți factori care pot fi controlați. Factorii pe care îi puteți controla vă vor crește șansele de a reuși. De asemenea, ar trebui să fiți conștienți de ceea ce se întâmplă în economie. Nu fiți ignorați când vine vorba despre fapte.

Cei trei regi

Dacă aveți flux constant de numerar, cel mai probabil puteți ataca orice piață. Chiar dacă valorile proprietăților scad rapid, veți avea totuși flux de numerar pentru a vă plăti ipoteca. Creați un obiectiv pentru a maximiza fluxul de numerar pozitiv din fiecare proprietate.

În plus, chiriașii sunt cei care acoperă creditul pentru dumneavoastră. Acest lucru înseamnă că în fiecare lună capitalul din proprietate crește.

În cele din urmă, aprecierea proprietății devine un bonus. Dacă decideți să vă vindeți investiția, este foarte probabil ca proprietatea să se fi apreciat în mod substanțial de-a lungul anilor.

 Nu renovați prea mult

Nu e bine să renovați prea mult. Atunci când cheltuiți prea mulți bani pentru renovare, este greu să obțineți acești bani înapoi. Curățarea proprietății în majoritatea cazurilor va avea un impact uriaș.

Dacă intenționați să renovați, faceți un buget bun și apoi estimați cât de mult poate fi crescut venitul din chirie. Pot fi recuperați banii cheltuiți pentru renovare?

Începătorii tind să renoveze prea mult. De asemenea, nu fac buget pentru costuri neașteptate.

Scopul investiției este de a maximiza randamentul investiției și banii ce vă revin. Dacă cheltuiți bani pentru renovări inutile, atunci veți strica rentabilitatea investiției. Acest aspect se aplică clădirilor destinate închirierii.

Puteți, de asemenea, să renovați și să vindeți proprietatea.

Un alt motiv este acela că băncile nu au credite ipotecare care să vă ofere bani pentru casă și pentru renovare, așa că veți avea nevoie de bani suplimentari pentru reamenajare, pe lângă banii pentru casă.

Nu este bine să depășiți bugetul și apoi să listați pentru un preț mult mai mare decât prețul pieței. Văd că acest lucru se întâmplă des. Dacă realizați o mică cercetare la început, cu siguranță veți reuși.

Fie că aveți de-a face cu achiziții mari sau mici, trebuie să știți ce faceți. Clarificați-vă abilitățile și realizați obiectivele.

Numerele nu mint

Dacă prioritatea numărul unu nu este câștigul, aceasta ar trebui să fie o problemă. Cel mai important aspect este întotdeauna profitul. Nu are rost să aveți o afacere, dacă veniturile nu sunt centrul tuturor acțiunilor.

Întotdeauna directorii de afaceri vorbesc despre linia de jos. Aceasta este irelevantă dacă 80% din acțiunile nu sunt orientate către generarea de venituri. Restul finanțelor nu există fără venituri. Nu există bilanț și profituri fără câștiguri.

Creați un fond pentru zile negre

Întotdeauna vor exista probleme și, de obicei, problemele în imobiliare echivalează cu banii cheltuiți. Unele piețe vor urca și altele vor scădea. Când aveți un portofoliu care constă din diferite categorii de proprietăți imobiliare și în zone diferite, vă acoperiți riscul.

Luați o parte din banii pe care îi aveți și creeati un fond pentru zile negre. Asta nu înseamnă neapărat că trebuie vă plasați banii într-un seif. Poate însemna să creați un alt flux de venituri dintr-o afacere diferită. Nu vă puneți toate atuurile într-o singură afacere.

Nu vânați piața

Acest lucru este foarte adevărat. Cu toate acestea, în domeniul imobiliar, ciclurile sunt foarte lungi. Piața coboară cu liftul și urcă pe scări. Așteptați să cumpărați după ce piața scade și urmăriți astfel fără efort cum investiția crește în valoare.

Există o mulțime de investitori care așteaptă de-a lungul timpului ca bunurile imobiliare să fie scoase la vânzare. Când imobiliarele sunt scoase la vânzare, ceea ce este cunoscut și sub numele de recesiune sau criză, acești investitori cumpără masiv.

Căutați un mentor

Oamenii cu care vă asociați determină ceea ce veți deveni. Este extrem de important să găsiți un mentor. Dacă doriți să aveți un portofoliu de investiții imobiliare, atunci trebuie să găsiți pe cineva care a făcut așa ceva. Practic, un mentor oferă cunoștințe, înțelepciune și sfaturi.

Puteți ajunge să pierdeți mult timp cercetând și greșind dacă nu aveți parte de îndrumări. Puteți economisi atât de mult timp, punându-i mentorului întrebări la care numai un expert ar putea răspunde.

Oamenilor le place să fie mentori pentru că vor să ajute mai departe.

O foarte bună analogie pentru cazul în care nu aveți un mentor:

Imaginați-vă că aterizați într-un oraș nou, trebuie să vă găsiți hotelul și să faceți check-in-ul. Tot ce aveți este adresa. Decideți că nu aveți nevoie de ajutor pentru a ajunge la destinație. Ați conduce în zonă fără scop? Această abordare ar fi frustrantă și v-ar consuma foarte mult timp.

Ați putea în schimb să utilizați GPS-ul. Mentorul este GPS-ul dvs., imaginați-vă cât de repede vă puteți atinge obiectivele atunci când aveți un mentor. Nu subestimați puterea unui mentor sau a unui coach. Un mentor va fi cheia ușii prin care vreți să treceți.


PAUL DUMBRĂVANU

Avocat specializat in consultanta investitionala imobiliara

Sunt avocat specializat in investiţii imobiliare. De 11 ani îi ajut pe oameni să treacă peste problemele imobiliare dificile furnizându-le soluţii. Mai mult decât o simplă activitate imobiliară, pasiunea şi viziunea ma plasează în centrul afacerilor imobiliare. Citește mai mult »


Leave a Reply